VERDEN - Советы домашнему мастеру
Дом в живописном месте Дом в живописном местеПоле, простиравшееся ранее на взгорье, сегодня превратилось в сад. Хозяин дома формирует течение ручья, строит мостики, укладывает валуны, шлифует камни,...
Жизнь в загородном доме
Рекламные проспекты, призывающие приобрести недвижимость за городом, рисуют картины райской жизни. О проблемах же говорить не принято. Это отнюдь не означает, что загородный дом не стоит строить или покупать. Но о возможных- трудностях лучше знать заранее. Тогда будет легче избежать их или решить все вопросы с наименьшими потерями.

Коттеджный поселок
Это наиболее комфортная форма организации загородной жизни. Все заботы о комфорте жителей берет на себя обслуживающая организация (компания). Но именно в этой полноте заботы и кроется опасность большой (если не тотальной) зависимости. Человек, живущий в коттеджном поселке, не имеет возможности выбора организации, которая будет обеспечивать его услугами.

Правда, в момент принятия решения о покупке будущий житель поселка об этом выборе не думает, радуясь тому, что будет обеспечен всем необходимым. В экономике единственного присутствующего на рынке продавца товара или услуги называют монополистом. Характерная черта монополии - неизбежность злоупотреблений. Монополия на указание услуг в коттеджном поселке исключением из экономических законов не является. Злоупотребления могут проявиться и в сфере создания и/или эксплуатации инфраструктуры.

Коммунальные услуги
Обслуживающая организация обычно предоставляет услуги охраны, уборки территории, вывоза мусора и другие в зависимости от существующей и планируемой инфраструктуры. Юридически предоставление услуг оформляется одним или несколькими договорами.

Электро- и газоснабжение обычно осуществляется на основании прямых договоров жителей поселка с соответствующими поставщиками. Если часть сетей находится на балансе обслуживающей организации, жителю коттеджного поселка придется дополнительно платить за их обслуживание. В один "прекрасный" день обслуживающая организация начинает повышать цены на услуги. Иногда однократно и существенно или же понемногу, но часто.

При этом никакого значительного улучшения качества предоставления услуг не наблюдается. Житель коттеджного поселка оказывается в ситуации, хорошо знакомой горожанам. Речь идет об отношениях жильцов и ЖЭКов: сколько ни плати, на качестве обслуживания это не сказывается, а альтернативы нет. Данный сценарий развития событий тем более вероятен в условиях экономического кризиса.

Обслуживающие организации обычно являются подразделениями компаний-застройщиков. В условиях падения строительного бизнеса эти компании не замедлят воспользоваться возможностью пополнить истощающиеся финансовые потоки от продажи объектов за счет более стабильных поступлений - оплат за предоставление услуг.

Как не попасть в западню? Известно, что болезнь проще предупредить, чем лечить. В данном случае предупредительная мера - внимательное изучение будущим жителем поселка предложенных обслуживающей организацией договоров.

Сделать это нужно до их подписания и, главное, до принятия решения о покупке дома (участка). Обратите внимание, предусмотрено ли договором право обслуживающей организации в одностороннем порядке менять условия, в частности - цены на услуги. Если да, то будущий житель поселка должен понимать, что обслуживающая организация воспользуется этим правом.

Поэтому рекомендуем будущим жителям коттеджного поселка настоять на примерно такой формулировке положения об условиях изменения договора: "...Условия данного договора могут быть изменены по взаимному согласию сторон... В случае если Исполнитель выступает с инициативой внесения в договор изменений, предусматривающих повышение цен на услуги, он обязан предоставить Заказчику обоснованный расчет необходимости повышения цен".

Если обслуживающая организация откажется от предложенной формулировки, у потенциального жителя коттеджного городка есть две возможные линии поведения: искать другой коттеджный городок с более цивилизованным подходом к ведению бизнеса или согласиться на предложенные условия, полностью отдавая себе отчет о возможных последствиях заключения договора.

Инфраструктура
Зачастую цены на недвижимость в коттеджных городках достаточно высоки. При этом существенной составляющей цены является наличие или перспектива создания развитой инфраструктуры. Без этого цена дома (участка) была бы существенно ниже. Но на момент покупки инфраструктура может быть еще не построена. Проходит год, другой, третий, а обещанные спортивные сооружения и другие блага даже не начинают строить.

Для предупреждения такого развития событий следует еще до покупки предложить компании-застройщику подписать инвестиционный договор, согласно которому: инвестор (покупатель) направляет часть денежных средств в составе цены участка или дома не на приобретение последних, а на инвестирование создания необходимой инфраструктуры; компания-застройщик обязуется построить инфраструктуру, отвечающую указанным в договоре требованиям и в установленные договором сроки; в случае невыполнения условий договора компания-застройщик обязуется вернуть инвестору вложенные средства с учетом индекса инфляции за весь период просрочки.

Если компания-застройщик откажется от подписания вышеописанного или подобного по смыслу договора, это послужит тревожным предупреждением о возможном невыполнении обязательств. При таких обстоятельствах покупателю опять-таки нужно выбирать: искать другой коттеджный поселок или рисковать, внося деньги за получение благ, которых никто не гарантирует.

Садовые товарищества
Юридически товарищества существуют в организационно-правовой форме обслуживающих кооперативов (ОК) или объединений граждан (ОГ). Первые действуют на основании Закона Украины "О кооперации", вторые - на основании Закона Украины "Об объединениях граждан". Большинство дачных и садовых товариществ оформлены как объединения граждан. Обслуживающие кооперативы - форма сравнительно новая и более адекватная для создания и эксплуатации необходимой инфраструктуры. ОК и ОГ имеют приблизительно одинаковую организационную структуру.

Организационныя структура товариществ
Высший орган управления (как ОК, так и ОГ) - общее собрание его членов. Закон "Об объединениях граждан" не регламентирует порядок работы общего собрания, отдавая этот вопрос на усмотрение учредителей и членов объединения.

Этот порядок должен быть зафиксирован в уставе. Закон "О кооперации" (ст. 15) устанавливает некоторые нормы относительно деятельности собраний. Общее собрание правомочно решать вопросы, если на нем присутствует более половины членов, а собрание уполномоченных - при наличии 2/3 уполномоченных. Каждый член кооператива имеет один голос, который не может быть передан другому лицу.

Решение общего собрания членов (собрания уполномоченных) кооператива о приеме новых членов, внесении изменений в устав кооперативного объединения, о реорганизации или ликвидации кооператива считается принятым, если за него проголосовало не менее 75% членов кооператива, присутствующих на собрании. Остальные решения принимаются простым большинством голосов.

Исполнительный орган объединения граждан - это, как правило, правление, возглавляемое председателем. Законом этот вопрос не урегулирован, поэтому здесь действует обычай, унаследованный еще с советских времен. Исполнительный орган обслуживающего кооператива - правление. Если ОК состоит из менее чем десяти членов, его возглавляет председатель (ст. 16 Закона "О кооперации").

Имущественная основа для деятельности ОГ и ОК - вступительные, целевые и членские взносы. Вступительные взносы направляются на финансирование непостоянных затрат, целевые - на создание инфраструктуры, а членские - на финансирование постоянных текущих затрат. Эти средства идут на содержание органов управления, обслуживающего персонала, обеспечение работы инфраструктуры и на оплату необходимых услуг, например - вывоза мусора.

Принимая решение об увеличении взносов членов ОГ или ОК в зависимости от времени вступления, важно использовать правильную терминологию. Нельзя рассматривать указанные суммы увеличения как пеню, неустойку, компенсацию убытков.

Котел с дымоходом Котел с дымоходом или без него:Продукты сгорания, образующиеся в процессе работы газового котла, должны отводиться за пределы дома. Для этого нужен дымоход или же специальный котел, который в дымоходе не нуждается...
Дизайнерские решения Стол, о котором я давно мечтал, теперь у меня есть конструкторские и дизайнерские решения. Всеми остальными нюансами, с которыми мы могли столкнуться...
Вода или антифриз В системах с жидкостными солнечными коллекторами теплоноситель, в качестве которого используется жидкость, забирает тепло из абсорбера и переносит...
Котельная в подвале Должна ли котельная находиться в подвале? Если дом оборудован системой центрального отопления с естественной циркуляцией теплоносителя, то котел...
© 2011-2013 Права защищены Копирование информации разрешено при наличии ссылки на источник